Les travaux d'agrandissement ou de reconstruction et les opérations de cession d'éléments de leur patrimoine immobilier auxquels peuvent procéder les sociétés civiles de placement immobilier régies par les articles L. 214-50 à L. 214-83-1 doivent respecter les conditions ci-après :

1° Travaux d'agrandissement :

Le coût, toutes taxes comprises, des travaux d'agrandissement d'un immeuble bâti, réalisés au cours d'un exercice de douze mois, ne doit pas excéder 30 % de la valeur vénale de l'immeuble bâti concerné et 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier, appréciée au bilan du dernier exercice clos. Le montant total des travaux, y compris les travaux d'amélioration réalisés à l'occasion de l'opération d'agrandissement d'un même immeuble, est pris en compte pour l'appréciation de ce pourcentage. Si les travaux d'agrandissement ne sont pas réalisés au titre d'un même exercice, les limites de 30 et 10 % susmentionnées peuvent se cumuler avec celles du seul exercice suivant.

2° Travaux de reconstruction :

Le coût, toutes taxes comprises, des travaux de reconstruction réalisés au cours d'un exercice de douze mois ne doit pas excéder 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier, appréciée au bilan du dernier exercice clos. Le montant total des travaux, y compris les travaux d'amélioration et d'agrandissement, réalisés à l'occasion de l'opération de reconstruction d'un même immeuble est pris en compte pour l'appréciation de ce pourcentage. Si les travaux de reconstruction ne sont pas réalisés au titre d'un même exercice, la limite de 10 % peut se cumuler avec celle du seul exercice suivant.

Le respect de la limite de 10 % n'est pas exigé lorsque la reconstruction totale ou partielle de l'immeuble est rendue nécessaire par un cas de force majeure ou lorsque les travaux sont rendus nécessaires en raison d'obligations résultant de la loi.

3° Cession d'éléments du patrimoine immobilier :

a) La société civile de placement immobilier doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans à la date de cession et les travaux d'agrandissement ou de reconstruction qui ont pu être réalisés doivent être achevés depuis au moins six ans à la même date ;

b) La valeur cumulée des immeubles cédés au cours d'un exercice de douze mois ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier appréciée au bilan du dernier exercice clos. Si aucune cession n'est réalisée au titre d'un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut être reportée et cumulée avec celle de l'exercice suivant dans la limite de trois exercices ;

c) La limite prévue au b ci-dessus n'est pas applicable aux cessions réalisées au cours des trois années qui précèdent le terme de la période statutaire de la société civile de placement immobilier, à condition que cette période ne soit pas ultérieurement prorogée et qu'aucun investissement immobilier nouveau ne soit effectué avec le produit des cessions réalisées.

Les commissaires aux apports sont choisis parmi les commissaires aux comptes inscrits sur la liste prévue à l'article L. 822-1 du code de commerce ou parmi les experts inscrits sur une des listes établies par les cours et les tribunaux.

Ils sont désignés par le président du tribunal de grande instance statuant sur requête.

Ils peuvent se faire assister, dans l'accomplissement de leur mission, par un ou plusieurs experts de leur choix. Les honoraires de ces experts sont à la charge de la société.

Le rapport des commissaires aux apports est déposé huit jours au moins avant la date de l'assemblée générale constitutive à l'adresse prévue du siège social indiqué aux statuts.

Il est tenu à la disposition des fondateurs, qui peuvent en prendre connaissance ou obtenir la délivrance d'une copie intégrale ou partielle.

En cas d'apports partiels d'actifs, les articles L. 214-83, R. 214-117 et R. 214-118 s'appliquent.

Les fondateurs sont convoqués à l'assemblée générale constitutive par lettre recommandée avec demande d'avis de réception huit jours au moins avant la date de l'assemblée.

Toute personne a le droit, à toute époque, d'obtenir au siège de la société la délivrance d'une copie certifiée conforme des statuts de cette société en vigueur au jour de la demande.

La société doit annexer à ce document la liste, comportant leur nom, prénom usuel et domicile, des dirigeants de la société de gestion, des membres du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes en exercice.

Elle ne peut, pour cette délivrance, exiger le paiement d'une somme supérieure à 1,5 euro.

La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la société civile de placement immobilier sont arrêtées chaque année par la société de gestion.

La valeur vénale des immeubles résulte d'une expertise réalisée par un expert immobilier indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise tous les cinq ans. Elle est actualisée par lui chaque année.

L'expert est nommé par l'assemblée générale pour quatre ans. Cette nomination a lieu après acceptation par l'Autorité des marchés financiers de sa candidature, qui a été préalablement présentée par la société de gestion. Il peut être révoqué et remplacé selon les formes prévues pour sa nomination.

La valeur nette des autres actifs, arrêtée sous le contrôle du commissaire aux comptes, tient compte des plus-values et moins-values latentes sur actifs financiers.

La valeur de reconstitution de la société est déterminée à partir de la valeur de réalisation augmentée de la commission de souscription au moment de la reconstitution, multipliée par le nombre de parts émises, ainsi que de l'estimation des frais qui seraient nécessaires pour l'acquisition du patrimoine de la société à la date de clôture de l'exercice.

L'assemblée générale est convoquée par la société de gestion.

A défaut, elle peut être également convoquée :

1° Par un commissaire aux comptes ;

2° Par le conseil de surveillance ;

3° Par un mandataire désigné en justice à la demande soit de tout intéressé en cas d'urgence, soit d'un ou plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ;

4° Par les liquidateurs.

I. - Les associés sont convoqués aux assemblées générales par un avis de convocation inséré au Bulletin des annonces légales obligatoires et par une lettre ordinaire qui leur est directement adressée.

L'avis et la lettre de convocation indiquent la dénomination de la société, éventuellement suivie de son sigle, la forme de la société, le montant du capital social, l'adresse du siège social, les jour, heure et lieu de l'assemblée, ainsi que sa nature, son ordre du jour ainsi que le texte des projets de résolutions présentés à l'assemblée générale par les dirigeants de la société, accompagné des documents auxquels ces projets se réfèrent.

Les questions inscrites à l'ordre du jour sont libellées de telle sorte que leur contenu et leur portée apparaissent clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents que ceux joints à la lettre de convocation.

Sous la condition d'adresser à la société le montant des frais de recommandation, les associés peuvent demander à être convoqués par lettre recommandée.

II. - Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée de projets de résolution. Cette demande est adressée au siège social par lettre recommandée avec avis de réception vingt-cinq jours au moins avant la date de l'assemblée réunie sur première convocation.

Toutefois, lorsque le capital de la société est supérieur à 760 000 euros, le montant du capital à représenter en application de l'alinéa précédent est, selon l'importance dudit capital, réduit ainsi qu'il suit :

1° De 4 % pour les 760 000 premiers euros ;

2° De 2,5 % pour la tranche de capital comprise entre 760 000 euros et 7 600 000 euros ;

3° De 1 % pour la tranche comprise entre 7 600 000 euros et 15 200 000 euros ;

4° De 0,5 % pour le surplus du capital.

Le texte des projets de résolution peut être assorti d'un bref exposé des motifs.

La société de gestion accuse réception des projets de résolution par lettre recommandée dans un délai de cinq jours à compter de cette réception. Les projets de résolution sont inscrits à l'ordre du jour et soumis au vote de l'assemblée.

Le délai entre la date de l'insertion contenant l'avis de convocation ou la date de l'envoi des lettres si cet envoi est postérieur et la date de l'assemblée est au moins de quinze jours sur première convocation et de six jours sur convocation suivante.

Lorsqu'une assemblée n'a pu délibérer régulièrement, faute de quorum requis, la deuxième assemblée est convoquée dans les formes prévues à l'article R. 214-125 ; l'avis et les lettres rappellent la date de la première assemblée.

Le formulaire de vote par correspondance doit permettre un vote sur chacune des résolutions, dans l'ordre de leur présentation à l'assemblée ; il doit offrir à l'associé la possibilité d'exprimer sur chaque résolution un vote favorable ou défavorable à son adoption ou sa volonté de s'abstenir de voter.

Il doit informer l'associé de manière très apparente que toute abstention exprimée dans le formulaire ou résultant de l'absence d'indication de vote sera assimilée à un vote défavorable à l'adoption de la résolution.

Le formulaire de vote par correspondance adressé à la société pour une assemblée vaut pour les assemblées successives convoquées avec le même ordre du jour.

Le formulaire comporte l'indication de la date avant laquelle, conformément aux statuts, il doit être reçu par la société pour qu'il en soit tenu compte ; lorsqu'il a été convenu entre la société et les intermédiaires habilités par elle que ces derniers n'accepteraient plus de transmettre à la société des formulaires de vote reçus par eux après une date antérieure à celle fixée par la société, il est fait mention de cette date.

Le texte des résolutions proposées accompagné d'un exposé des motifs et de l'indication de leur auteur est annexé au formulaire.

Si le formulaire de vote par correspondance et la formule de procuration figurent sur un document unique, celui-ci doit comporter, outre les mentions prévues aux articles L. 214-74 et L. 214-75, les indications suivantes :

1° Le nom, le prénom usuel, le domicile et le nombre de parts dont l'associé est titulaire ;

2° La signature de l'associé ou de son représentant légal ou judiciaire ;

3° La mention que le document peut être utilisé pour chaque résolution soit pour un vote par correspondance, soit pour un vote par procuration ;

4° La mention qu'il peut être donné procuration pour voter au nom du signataire à un mandataire désigné dans les conditions de l'article L. 214-74 dont les dispositions doivent être reproduites sur ce document ;

5° La précision que, si des résolutions nouvelles étaient présentées à l'assemblée, le signataire a la faculté soit d'exprimer dans ce document sa volonté de s'abstenir, soit de donner mandat au président de l'assemblée générale ou à un mandataire désigné dans les conditions de l'article L. 214-74.

Les documents et renseignements suivants doivent être adressés à tout associé au plus tard quinze jours avant la réunion :

1° Le rapport de la société de gestion ;

2° Le ou les rapports du conseil de surveillance ;

3° Le ou les rapports des commissaires aux comptes ;

4° Le ou les formules de vote par correspondance ou par procuration ;

5° S'il s'agit de l'assemblée générale ordinaire prévue au premier alinéa de l'article L. 214-73 : le bilan, le compte de résultat, l'annexe, le cas échéant les rapports du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes.

Lorsque l'ordre du jour comporte la désignation du conseil de surveillance, la convocation indique :

a) Les noms, prénoms usuels et âge des candidats, leurs références professionnelles et leurs activités au cours des cinq dernières années ;

b) Les emplois ou fonctions occupés dans la société par les candidats et le nombre de parts dont ils sont titulaires.

A chaque assemblée est tenue une feuille de présence qui contient les mentions suivantes :

1° Les nom, prénoms usuels et domicile de chaque associé présent et le nombre de parts dont il est titulaire ;

2° Les nom, prénoms usuels et domicile de chaque mandataire et le nombre de parts de ses mandants ;

3° Les nom, prénoms usuels et domicile de chaque associé représenté et le nombre de parts dont il est titulaire.

Les pouvoirs donnés à chaque mandataire doivent porter les nom, prénom usuel et domicile de chaque mandant et le nombre de parts dont il est titulaire. Ils doivent être annexés à la feuille de présence et être communiqués dans les mêmes conditions que cette dernière.

La feuille de présence dûment émargée par les associés présents et les mandataires est certifiée exacte par le bureau de l'assemblée. A la feuille de présence est joint un état récapitulatif des votes par correspondance. Les formulaires sont annexés à cet état.

Les assemblées d'associés sont présidées par la personne désignée par les statuts. A défaut, l'assemblée élit elle-même son président.

Sont scrutateurs de l'assemblée les deux membres de ladite assemblée disposant du plus grand nombre de voix et acceptant cette fonction.

Le bureau de l'assemblée formé du président et des deux scrutateurs en désigne le secrétaire qui, sauf disposition contraire des statuts, peut être choisi en dehors des associés.

Le procès-verbal des délibérations de l'assemblée indique la date et le lieu de la réunion, le mode de convocation, l'ordre du jour, la composition du bureau, le nombre de parts participant au vote et le quorum atteint, les documents et les rapports soumis à l'assemblée, un résumé des débats, le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes. Il est signé par les membres du bureau.

Les procès-verbaux sont établis sur un registre spécial tenu au siège social et coté et paraphé soit par un juge du tribunal d'instance, soit par le maire de la commune ou un adjoint au maire, dans la forme ordinaire et sans frais.

Les copies ou extraits de procès-verbaux des assemblées sont valablement certifiées, par la société de gestion ou un membre du conseil de surveillance. Ils peuvent également être certifiés par le secrétaire de l'assemblée.

Tout associé, assisté ou non d'une personne de son choix, a le droit, à toute époque, de prendre par lui-même ou par mandataire, et au siège social, connaissance des documents suivants concernant les trois derniers exercices : bilans, comptes de résultat, annexes, inventaires, rapports soumis aux assemblées, feuilles de présence et procès-verbaux de ces assemblées, les rémunérations globales de gestion, de direction et d'administration de la société, ainsi que de surveillance si les organes de surveillance sont rémunérés.

Sauf en ce qui concerne l'inventaire, le droit de prendre connaissance comporte celui de prendre copie.

L'inventaire et les comptes annuels sont mis à la disposition des commissaires aux comptes dans le mois qui suit la clôture de l'exercice, le rapport de gestion dans les quarante-cinq jours suivant cette clôture.

Un mois au plus tard après avoir reçu le rapport de gestion ou, le cas échéant, les comptes annuels modifiés en raison de leurs observations, les commissaires aux comptes déposent au siège social de la société leur rapport ainsi que le rapport spécial prévu à l'article L. 214-76.

Les commissaires aux comptes sont soumis, dans l'exercice de leurs fonctions, aux dispositions des articles R. 821-23 à R. 823-10 du code de commerce.

Ne peuvent fusionner que des sociétés dont le patrimoine est composé en majorité d'immeubles soit à usage principal d'habitation, soit à usage principal commercial. Pour caractériser un patrimoine au regard de l'usage d'habitation ou de l'usage commercial, il est tenu compte de la valeur vénale des immeubles qui le composent.

Le projet de fusion est arrêté par la société de gestion de chacune des sociétés participant à l'opération.

Il doit contenir les indications suivantes :

1° L'inventaire du patrimoine immobilier, la dénomination et le siège social de toutes les sociétés participantes ;

2° Les motifs, les buts et les conditions de la fusion ;

3° Les dates auxquelles ont été arrêtés les comptes des sociétés intéressées pour établir les conditions de l'opération ;

4° Les parités d'échange et le mode de calcul ;

5° La date de la fusion.

Au plus tard, un mois avant la date de la première assemblée générale appelée à statuer sur l'opération, le projet de fusion fait l'objet d'un avis inséré au Bulletin des annonces légales obligatoires et d'un dépôt au greffe du tribunal de commerce du siège des sociétés concernées.

Le projet de fusion et le rapport des commissaires aux comptes sur les conditions de réalisation de l'opération sont joints à la convocation adressée aux associés quinze jours au moins avant la date de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur l'opération.

L'associé qui n'aurait pas droit, compte tenu de la parité d'échange, à un nombre entier de parts pourra obtenir le remboursement du rompu ou verser en espèces le complément nécessaire à l'attribution d'une part. Ces remboursements ou versements ne seront ni diminués ni majorés des frais et commissions de rachat ou de souscription.

Une société civile de placement immobilier peut transmettre son patrimoine par voie de scission mentionnée au premier alinéa de l'article L. 214-84-1 à plusieurs organismes de placement collectif immobilier prenant la forme de fonds de placement immobilier ou de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, y compris à règles de fonctionnement allégées.

Un mois au moins avant la date de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la scission, le projet de scission fait l'objet d'un avis inséré au Bulletin des annonces légales obligatoires et d'un dépôt au greffe du tribunal de commerce du siège de la société civile de placement immobilier. Cet avis comporte les indications suivantes :

1° Les motifs, les buts et les conditions de la transmission du patrimoine par voie de scission ;

2° Les projets de statuts ou règlements des organismes de placement collectif immobilier faisant l'objet de l'opération ;

3° L'évaluation de l'actif dont la transmission aux organismes de placement collectif immobilier est prévue ;

4° Les rapports d'échanges des droits sociaux ;

5° Le montant prévu de la prime de scission ;

6° La date prévue pour la scission.

Les commissaires aux comptes de la société civile de placement immobilier établissent un rapport sur les modalités de la scission et sur l'évaluation de l'actif à transmettre aux organismes de placement collectif immobilier. Ce rapport est communiqué aux associés quinze jours au moins avant la date de l'assemblée générale.