I. Dans une propriété affectée à l'habitation ou à un usage professionnel et normalement destinée à une utilisation distincte on distingue :

La maison ;

Les dépendances bâties ;

Les dépendances non bâties.

II. La maison qui constitue la partie principale s'entend de l'ensemble des éléments situés à l'intérieur des gros murs du corps de bâtiment principal ou qui s'y trouvent reliés par une communication intérieure.

III. Les dépendances bâties bâtiment principal sans communication intérieure avec celui-ci.

IV. Les dépendances non bâties comprennent les cours passages et en général tous les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des constructions et servant à celles-ci de voies d'accès ou de dégagement.

I. Dans une fraction de propriété affectée à l'habitation ou à un usage professionnel et normalement destinée à une utilisation distincte on distingue :

La partie principale ;

Les éléments bâtis formant dépendances ;

Une quote-part des dépendances non bâties.

II. Dans les immeubles collectifs,la partie principale est constituée par l'ensemble des éléments d'un seul tenant formant à l'intérieur des gros murs du même bâtiment une unité d'habitation ou à usage professionnel distincte telle que logement appartement bureau professionnel.

III. Dans ces mêmes immeubles,les éléments bâtis formant dépendances comprennent :

D'une part,les éléments situés hors du bâtiment dans lequel se trouve la partie principale ;

D'autre part,les éléments qui bien que situés dans le même bâtiment que la partie principale à laquelle ils se rattachent ne sont pas d'une seule tenue avec celle-ci.

Les constructions accessoires isolées pour lesquelles il n'existe aucune partie principale de rattachement sur la même propriété sont considérées dans tous les cas comme des dépendances bâties.

I. La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d'habitation ou à usage professionnel existant dans la commune.

II. Pour la classification communale, sont assimilés aux dépendances bâties isolées les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances qui doivent faire l'objet d'une évaluation distincte en raison de leur nature particulière, notamment les éléments de pur agrément ainsi que dans les immeubles collectifs les garages et les emplacements individuels aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles.

I - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après.

II - Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l'article 324 G, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après.

III - Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types.

IV - Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision.

CRITÈRESà considérer

CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES PROPRES À CHAQUE CATEGORIE DE LOCAUX

1re catégorie

2e catégorie

3e catégorie

4e catégorie

5e catégorie

6e catégorie

7e catégorie

8e catégorie

1. Caractère architectural de l'immeuble

Nettement somptueux

Particulièrement soigné

Belle apparence

Sans caractère particulier

Aspect délabré

2. Qualité de la construction

Excellente

Matériaux de tout premier ordre ou d'excellente qualité.

Parfaite habitabilité

Très bonne

Matériaux assurant une très bonne habitabilité.

Bonne

Mais construction d'une classe et d'une qualité inférieures aux précédentes catégories.

Courante

Matériaux utilisés habituellement dans la région, assurant des conditions d'habitabilité normales mais une durée d'existence limitée pour les immeubles récents.

Médiocre

Construction économique en matériaux bon marché présentant souvent certains vices.

Particulièrement défectueuse

Ne présente pas ou ne présente plus les caractères élémentaires d'habitabilité en raison de la nature des matériaux utilisés, de la vétusté, etc.

3. Distribution du local : Conception générale

Très large conception des diverses parties du local.

(Largeur des baies supérieure à la normale.

Dans les immeubles collectifs, accès et escaliers communs de larges dimensions).

Large conception des diverses parties du local.

(Largeur des baies supérieure à la normale.

Dans les immeubles collectifs, accès et escaliers communs de larges dimensions).

Moins d'ampleur que dans les catégories précédentes.

Les diverses parties du local restent cependant assez spacieuses. Dans les immeubles collectifs, accès communs faciles.

Faible développement des pièces, dégagements, entrées, etc.. Paliers souvent communs à plus de deux logements.

Faible développement des pièces, dégagements, entrées, etc.

Dimensions réduites, même en ce qui concerne les pièces d'habitation, notamment dans les constructions récentes.

Logement souvent exigu.

Dégagements généralement sacrifiés dans les immeubles collectifs (accès communs sombres et étroits).

Pièces de réception (1)

Présence obligatoire de pièces de réception spacieuses.

Présence obligatoire de pièces de réception dans les locaux comportant un certain nombre de pièces.

Existence, en général, d'une pièce de réception :

- dans les locaux anciens dès qu'il y a quatre pièces,

- dans les locaux modernes, quel que soit le nombre de pièces.

En général, absence de pièces de réception.

Locaux d'hygiène (1)

Nombreux locaux d'hygiène bien équipés.

En général, plusieurs salles d'eau.

Présence nécessaire d'une salle de bains ou de douches ou d'un cabinet de toilette avec eau courante.

Présence, au minimum, d'un cabinet de toilette avec eau courante.

En général :

- absence de locaux d'hygiène dans les immeubles anciens,

- présence d'une salle d'eau dans les immeubles récents.

Absence très fréquente de locaux d'hygiène.

4. Equipement :

Equipements usuels :

En général, eau à l'extérieur.

Eau (1)

Nombreux postes d'eau courante intérieurs au local.

Un ou plusieurs postes d'eau intérieurs.

WC (1)

Un ou plusieurs éléments par local.

WC particuliers généralement intérieurs.

WC particuliers parfois extérieurs.

WC Généralement extérieurs.

Chauffage central

Présence habituelle.

Présence fréquente dans les immeubles anciens, habituelle dans les immeubles récents.

Présence exceptionnelle dans les immeubles anciens, fréquente dans les immeubles récents.

-

-

Absence habituelle de tout équipement, notamment des WC.

Ascenseur

Présence habituelle.

Absence fréquente dans les immeubles anciens : présence habituelle dans les immeubles récents de plus de quatre étages.

Absence de fréquence dans les immeubles anciens : présence habituelle dans les immeubles récents de plus de quatre étages.

Absence habituelle dans les immeubles anciens : présence habituelle dans les immeubles récents de plus de quatre étages.

-

-

Tapis d'escalier, escalier de service

Présence habituelle (surtout dans les immeubles anciens).

Absence fréquente.

-

-

-

-

Impression d'ensemble (Caractère général de l'habitation)

Grand luxe

Luxe

Très confortable

Confortable

Assez confortable

Ordinaire

Médiocre

Très médiocre

(1) Ne pas tenir compte de ce critère pour les locaux affectés exclusivement à usage professionnel.

I. La classification communale des maisons individuelles et des locaux situés dans un immeuble collectif est établie en fonction des caractéristiques générales de leur partie principale.

II. Lorsqu'ils sont situés sur la même propriété que la partie principale dont ils constituent l'accessoire,les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances autres que ceux visés à l'article 324 G-II sont rangés dans la catégorie à laquelle appartient la partie principale.

Lorsqu'ils sont à usage commun,ils sont rangés dans la catégorie à laquelle appartient la majorité des parties principales des locaux qu'ils desservent.

Des locaux de référence sont choisis par nature de construction pour illustrer chacune des catégories de la classification communale et servir de termes de comparaison. Le choix porte,pour chaque catégorie,sur un ou plusieurs locaux particulièrement représentatifs de la catégorie,comprenant,le cas échéant,des dépendances bâties et non bâties d'importance moyenne par rapport à la généralité des locaux de même nature de la catégorie.

La liste des locaux de référence est inscrite au procès-verbal des opérations de la révision.

I. Sous réserve des travaux d'homogénéité prévus au premier alinéa du II de l'article 1496 du code général des impôts, les tarifs d'évaluation sont obtenus,pour chaque nature et catégorie de locaux d'habitation ou à usage professionnel,en tenant compte des loyers annuels des locaux loués librement à des conditions de prix normales et des surfaces pondérées desdits locaux,déterminées dans les conditions fixées aux articles 324 L à 324 V.

II. A défaut d'un nombre suffisant de locations répondant pour une catégorie donnée aux conditions prévues au I, le tarif est établi,pour ladite catégorie,par comparaison avec les tarifs qui ont été fixés soit pour les catégories voisines de la même commune, soit pour les mêmes catégories ou les catégories voisines d'autres communes présentant du point de vue économique des conditions analogues à celles de la commune en cause.

I. Dans la maison ou la partie principale des locaux des immeubles collectifs,on distingue,le cas échéant :

a. Les pièces, telles que salles à manger, pièces de réception diverses, chambres, pièces à usage professionnel, cuisines, et leurs annexes, telles que salles d'eau (salles de bains, de douches ou cabinets de toilette avec eau courante), cabinets d'aisance, entrée, couloirs, antichambre, à l'exclusion des éléments énumérés au b ;

b. Les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles.

II. Parmi les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances, on distingue, outre des éléments de même nature que ceux énumérés au I :

Des éléments de pur agrément, tels que piscines privées, terrains de jeux ;

Et, dans les immeubles collectifs, des emplacements individuels aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles.

La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S.

Lorsque le local est affecté à la fois à l'habitation et à usage professionnel, la surface est calculée distinctement en fonction de l'affectation.

La surface des éléments de la maison visés au b du I de l'article 324 L et celle des éléments, autres que les pièces et leurs annexes, visés au II du même article sont affectées d'un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d'usage du local.

La surface pondérée brute ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur.

Toutefois cette disposition ne s'applique pas aux éléments sus-indiqués qui relèvent de la classification spéciale prévue au II de l'article 324 H.

La surface totale des pièces et annexes de la maison visées au a du I de l'article 324 L et celle de la partie principale des locaux des immeubles collectifs sont affectées d'un coefficient tenant compte de leur importance, fixé pour chacune des catégories visées aux articles 324 G et 324 H conformément au barème suivant :

CATÉGORIESfoncières

MAISONS INDIVIDUELLES

LOCAUX DES IMMEUBLES COLLECTIFS

1re tranche(les 20 premiers mètres carrés)Coefficient

2e tranche

3e tranche (les mètres carrés suivants)Coefficient

1re tranche (les 20 premiers mètres carrés)Coefficient

2e tranche

3e tranche (les mètres carrés suivants)Coefficient

De 20 mètres carrés à :

Coefficient

De 20 mètres carrés à :

Coefficient

m2

m2

1re catégorie

3,00

400

0,90

0,75

2,60

350

0,90

0,75

2e catégorie

2,50

320

0,90

0,75

2,20

260

0,90

0,75

3e catégorie

2,10

240

0,90

0,75

1,90

200

0,90

0,75

4e catégorie

1,70

160

0,90

0,75

1,60

140

0,90

0,75

5e catégorie

1,45

110

0,90

0,75

1,35

90

0,90

0,75

6e catégorie

1,30

80

0,90

0,75

1,25

70

0,90

0,75

7e catégorie

1,20

60

0,90

0,75

1,15

50

0,90

0,75

8e catégorie

1,10

40

0,90

0,75

1,05

30

0,90

0,75

La surface ainsi déterminée, arrondie au mètre carré inférieur, est dénommée surface pondérée comparative de la partie principale.

La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R.

La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur.

Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous :

ÉTAT D'ENTRETIEN

COEFFICIENT

Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation

1,20

Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations

1,10

Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité

1

Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées

0,90

Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties

0,80

Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier :

APPRÉCIATION DE LA SITUATION(générale ou particulière)

COEFFICIENTde situation générale

COEFFICIENTde situation particulière

Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants

+ 0,10

+ 0,10

Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients

+ 0,05

+ 0,05

Situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent

0

0

Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages

- 0,05

- 0,05

Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers

- 0,10

-0,10

Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l'absence de dépendances non bâties.

Dans les immeubles collectifs, le correctif d'ensemble applicable à la surface pondérée comparative de la partie principale est modifié, le cas échéant, par un correctif destiné à traduire la présence ou l'absence d'ascenseur, conformément au barème suivant :

NIVEAU DU LOCAL

COEFFICIENT

Immeubleavec ascenseur

Immeublesans ascenseur

6e et au-dessus

+ 0,05

- 0,15

5e

+ 0,05

- 0,10

4e

+ 0,05

- 0,05

3e

+ 0,05

0

2e

+ 0,05

0

1er

0

0

Rez-de-chaussée

0

0

Pour l'application de ce coefficient,l'entresol est compté pour un étage.

I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant :

Eau courante : 4 mètres carrés ;

Gaz (en cas d'installation fixe) : 2 mètres carrés ;

Electricité (par installation quelle que soit l'utilisation du courant) : 2 mètres carrés ;

Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) :

Par baignoire : 5 mètres carrés ;

Par receveur de douches ou bac à laver : 4 mètres carrés ;

Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 mètres carrés ;

W.-C. particulier (par unité) : 3 mètres carrés ;

Egout (raccordement au réseau d') par local : 3 mètres carrés ;

Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l'étage) : 3 mètres carrés;

Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 mètres carrés.

II. Lorsqu'un local est affecté à la fois à l'habitation et à un usage professionnel, la surface représentative des éléments d'équipement est répartie proportionnellement à la surface totale des pièces et des annexes utilisées respectivement pour l'habitation et l'activité professionnelle.

I. La surface pondérée nette des dépendances bâties et celle des éléments bâtis formant dépendances sont déterminées en affectant leur surface réelle, ou leur surface pondérée brute s'il s'agit d'éléments visés à l'article 324 N, du correctif d'ensemble prévu à l'article 324 P324 P.

Le résultat est arrondi au mètre carré inférieur.

II. La surface pondérée des dépendances bâties et celle des éléments bâtis formant dépendances sont obtenues en ajoutant à leur surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement ci-après énumérés, sous réserve que ceux-ci soient en état de fonctionnement.

Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème ci-après :

Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) :

Par baignoire : 5 mètres carrés ;

Par receveur de douches et bac à laver : 4 mètres carrés ;

Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 mètres carrés ;

W.-C. particulier (par unité) : 3 mètres carrés ;

Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière à l'élément en cause ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 mètres carrés ;

et, seulement lorsque la dépendance bâtie ou l'élément bâti formant dépendance doit faire l'objet d'une évaluation distincte :

Eau courante : 2 mètres carrés ;

Electricité (quelle que soit l'utilisation du courant) : 2 mètres carrés.

I. La surface pondérée totale de la propriété ou fraction de propriété est obtenue en ajoutant à la surface pondérée totale de la partie principale celle des dépendances bâties et des éléments bâtis formant dépendances.

II. La surface pondérée totale des pièces indépendantes dans les immeubles collectifs et celle des éléments visés au II de l'article 324 G donnent lieu, en toute hypothèse, à l'établissement d'un décompte distinct.

Sous réserve de l'harmonisation prévue au deuxième alinéa du I de l'article 1503 du code général des impôts, la valeur locative des locaux de référence visés à l'article 324 J est déterminée en appliquant à leur surface pondérée totale, calculée conformément aux règles définies aux articles 324 L à 324 V, le tarif correspondant établi dans les conditions fixées à l'article 324 K.

I. En vue de leur évaluation, les locaux d'habitation ou à usage professionnel autres que les locaux de référence sont classés par comparaison avec les locaux de référence représentatifs des diverses catégories existantes.

II. La valeur locative cadastrale assignée aux locaux classés dans une même catégorie est déterminée, en respectant l'égalité proportionnelle des évaluations, par comparaison avec la valeur locative du local ou des locaux choisis pour représenter ladite catégorie.