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Surface hors œuvre nette
- Wikipedia, 31/12/2011
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La surface hors œuvre nette ou SHON est utilisée en droit de l'urbanisme français.
Sommaire |
Explication
La SHON est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilière. Elle a pour objectif de :
• vérifier que la densité des constructions respecte le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au terrain.
• constituer l’assiette pour le calcul des taxes liées à la construction du bâtiment (TLE, TDENS, CAUE…)
La SHON se calcule en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes :
- surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
- surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée,
- surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;
- surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération ;
- surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;
- surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;
- surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l'habitation ;
- déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène ;
- déduction d'une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.
Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. À ce sujet, un arrêt du 18 mai 2004 rendu par la cour administrative d'appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle[1] ainsi qu'une réponse parue au bulletin officiel du droit de l'urbanisme de mai 2005. Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d'affectation des locaux ne doivent pas être confondus.
Conclusion : la surface affectée à la cave est bien à déduire de la SHOB dès lors qu'elle est dépourvue d'ouvertures sur l'extérieur autres que celles nécessaires à son aération.
La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d'occupation des sols (COS).
Remplacement de la SHOB par la surface de plancher
Le calcul de la surface qui sera dite « surface de plancher », remplacera, à compter du 1er mars 2012, la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON)[2]. Cette prise en compte déclarative de la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et calculée à partir du nu intérieur des façades « incitera, selon le ministre Benoist Apparu, à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l'ordre de 10% ».
(Avant cela, l'obligation de compter l'épaisseur des murs extérieurs dans le calcul de la Shon encourageait les demandeurs à préférer des murs peu épais et donc isolant mal l'habitation).
Sources
Textes de référence
- Article R 112-2Code de l'urbanisme, tels que rédigé successivement par :
- décret no 76-276 du 29 mars 1976, Journal officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1er avril 1976 ;
- décret no 77-739 du 7 juillet 1977, Journal officiel du 8 juillet 1977 ;
- décret no 87-1016 du 14 décembre 1987 art. 1, Journal officiel du 19 décembre 1987 ;
- décret no 88-1151 du 26 décembre 1988 art. 1, Journal officiel du 28 décembre 1988 en vigueur le 1er janvier 1989 ;
- décret no 2000-1272 du 26 décembre 2000 art. 1, Journal officiel du 28 décembre 2000 ;
- décret no 2006-555 du 17 mai 2006 art. 10, Journal officiel du 18 mai 2006 en vigueur le 1er janvier 2007.
Sources générales
- SHON sur service-public.fr
- Circulaire no 90-80 du 12 novembre 1990
- Circulaire no 99-49 du 27 juillet 1999
Notes et références
- ↑ 12e législature – Question no 64086 de M. Vialatte Jean-Sébastien (député du Var), sur questions.assemblee-nationale.fr.
- ↑ ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, faisant suite à la réforme de l(urbanisme annoncée en mai 2011, en application de la loi Grenelle 2 de 2010
