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Dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de la Réunion la commission consultative des baux ruraux comprend :

Le préfet de département ou son représentant, président ;

Le directeur départemental de l'agriculture ou son représentant ;

L'inspecteur du travail chargé de l'application des lois sociales en agriculture ou, à défaut, le fonctionnaire qui en exerce les attributions ou leur représentant ;

Le directeur de la caisse régionale de crédit agricole mutuel ou, à défaut, le directeur de l'organisme de crédit habilité à octroyer des prêts agricoles ou leur représentant ;

Le président de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ou, à défaut, de l'organisme le plus qualifié en matière d'aménagement foncier ou leur représentant ;

Le président de la chambre d'agriculture ou son représentant ;

Le président de l'organisation syndicale départementale des exploitants agricoles la plus représentative ou son représentant ;

Le président de l'organisation syndicale départementale des jeunes agriculteurs la plus représentative ou son représentant ;

Le président de la chambre départementale des notaires ou son représentant ;

Des représentants des bailleurs non preneurs à raison de deux titulaires et de deux suppléants par arrondissement ;

Des représentants des preneurs non bailleurs à raison de deux titulaires et de deux suppléants par arrondissement.

Les votes ne peuvent intervenir que si au moins deux représentants des bailleurs et deux représentants des preneurs sont présents.

Les votes sont acquis à la majorité des voix.

Le président peut faire entendre par la commission toute personne qualifiée.

En cas d'absence du préfet et de son représentant, le directeur départemental de l'agriculture et de la forêt ou son représentant préside la commission.

Les représentants des bailleurs et des preneurs ainsi que leurs suppléants sont désignés par arrêté du commissaire de la République du département sur proposition de la chambre d'agriculture.

A cet effet, la chambre d'agriculture établit une liste de noms comportant pour chaque arrondissement un nombre double de celui des membres titulaires et suppléants, bailleurs et preneurs de biens ruraux, à désigner.

Les suppléants sont appelés à siéger soit en cas d'absence du titulaire soit lorsque la commission doit délibérer sur des opérations intéressant le titulaire.

Il est procédé tous les trois ans au renouvellement des membres non fonctionnaires de la commission ; le mandat de ceux-ci est renouvelable. En cas d'empêchement définitif d'un membre titulaire, ce dernier est remplacé par son suppléant et il est procédé à la désignation d'un nouveau suppléant. Le mandat du nouveau titulaire et du nouveau suppléant est valable jusqu'à la date d'expiration du mandat des membres qu'ils représentent.

Le ou les contrats types de bail à ferme, établis par la commission consultative des baux ruraux, sont publiés au recueil des actes administratifs.

Lors de la conclusion du bail à ferme, un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans les trois mois de l'entrée en jouissance du preneur. Passé ce délai, la partie la plus diligente saisit le président du tribunal d'instance de la situation de l'immeuble, pour faire désigner un expert qui aura mission de procéder à l'établissement de l'état des lieux à frais communs. L'état des lieux doit notamment faire mention de l'aspect général du domaine, de l'état des bâtiments et, parcelle par parcelle, de l'état des terres.

La décision administrative prévue à l'article L. 461-4 est prise par arrêté du commissaire de la République du département après avis de la commission consultative des baux ruraux.

Au cas où cette commission consultative n'a pas émis l'avis dans les deux mois qui suivent la demande du commissaire de la République, celui-ci prend l'arrêté prévu à l'alinéa précédent.

En tout état de cause, les parties doivent avoir le choix entre plusieurs denrées représentant une production du fonds donné à bail, sauf en cas de monoculture.

Les parties fixent, lors de la conclusion du bail, la date de paiement du prix du fermage. A défaut, cette date est fixée par le contrat type, en tenant compte des usages locaux.

Sauf convention contraire entre les parties, le paiement en espèces s'effectue au cours en vigueur au jour de l'échéance pour les récoltes dont le prix est fixé pour un an, et au cours moyen annuel à la date de l'échéance pour les récoltes à cours variable ; la fixation de ce cours moyen est faite par arrêté du commissaire de la République du département, après avis de la commission consultative des baux ruraux.

La preuve des améliorations résulte soit d'un état des lieux, établi dans les conditions prévues à l'article R. 461-5, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun.

Lorsque le preneur a apporté des améliorations au fonds loué, la valeur de ces améliorations est appréciée comme suit :

1° En ce qui concerne les bâtiments ou les ouvrages incorporés au sol, elle est égale à la somme que coûteraient les travaux au moment de l'expiration du bail, déduction faite de l'amortissement correspondant à la vétusté. Toutefois, il n'est pas tenu compte des dépenses ayant un caractère somptuaire ;

2° En ce qui concerne les travaux de défense des sols contre l'érosion, elle est égale au montant des dépenses engagées par le preneur pour la part non encore amortie.

Il en est de même pour toutes améliorations culturales ou travaux de transformation du sol ayant entraîné une augmentation du potentiel de production de plus de 25 p. 100 ;

3° En ce qui concerne les plantations, cette valeur est égale au montant des dépenses du premier établissement pour la part non encore amortie. Si la récolte est pendante, il s'y ajoutera le remboursement des frais d'exploitation déjà engagés pour la campagne agricole considérée.

Les organismes de crédit à l'agriculture peuvent consentir au bailleur des prêts spéciaux à moyen ou à long terme, pour lui faciliter le paiement de l'indemnité due au preneur.

Tout propriétaire d'un fonds rural donné à bail à ferme qui envisage de l'aliéner à titre onéreux, en totalité ou en partie, divis ou indivis, dans des conditions donnant ouverture au droit de préemption du preneur, doit faire connaître à chaque bénéficiaire du droit de préemption le prix et les conditions et modalités principales de l'aliénation.

Cette notification vaut offre de vente pour un prix égal au prix indiqué. Les dispositions de l'article 1589 du code civil lui sont applicables. Tant que le propriétaire n'a pas reçu notification de l'acceptation du preneur, il a la faculté de retirer son offre ou d'y apporter toute modification.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d'un délai de deux mois à compter de la dernière notification pour faire connaître au propriétaire son acceptation ou son refus de l'offre de vente. Passé ce délai, le silence du bénéficiaire du droit de préemption équivaut à un refus.

En cas d'acceptation, l'acte de vente doit être passé au profit du preneur dans les deux mois de la réception, par le propriétaire, de l'acceptation du preneur aux prix et conditions notifiés.

A défaut de réponse ou en cas de refus du preneur, le propriétaire peut, pendant un délai de douze mois suivant la dernière notification, aliéner le fonds aux conditions, prix et modalités indiqués dans son offre. Ce délai écoulé, il ne peut aliéner sans procéder à une nouvelle notification, conformément aux dispositions ci-dessus.

Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire, le notaire, dont le ministère est obligatoire, doit convoquer le bénéficiaire du droit de préemption cinq jours au moins avant la date de l'adjudication. La convocation doit comporter l'indication de la date et des modalités de la vente.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d'un délai de cinq jours à compter de l'adjudication pour faire connaître au notaire, par exploit d'huissier, sa décision de se substituer à l'adjudicataire. L'exploit est annexé à l'acte et publié en même temps que celui-ci au fichier immobilier.

Sauf dispositions spéciales contraires du présent chapitre, il est procédé aux convocations, mises en demeure, notifications, avertissements ou avis par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables dans le département de Saint-Pierre-et-Miquelon.

Dans chacun des départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de la Réunion, la détermination des superficies maximales en dessous desquelles les dispositions des articles L. 462-1 à L. 462-20 ne sont pas applicables, est faite, dans les conditions fixées au second alinéa de l'article L. 462-2, par arrêté du commissaire de la République du département.

Le contrat départemental type de bail à colonat partiaire ou métayage est établi, compte tenu des usages locaux, par arrêté du commissaire de la République du département, après avis de la commission d'aménagement foncier instituée pour les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion, par le décret n° 62-258 du 9 mars 1962 et pour le département de la Guyane, par le décret n° 62-1503 du 12 décembre 1962.

Les contrats de bail à colonat partiaire doivent comporter :

1° Les mentions nécessaires pour l'identification du bailleur et du preneur, et la détermination des biens loués avec, notamment, la mention de la superficie de ces biens, en distinguant les terres boisées des autres terres ;

2° L'indication :

a) Des cultures qui pourront ou devront être pratiquées pendant la durée du bail et, s'il y a lieu, des défrichements et des boisements qui pourront ou devront être effectués par le preneur ;

b) Des terres qui, en considération du nombre de personnes à la charge du preneur en cours de bail, seront réservées à sa jouissance exclusive, en application de l'article L. 462-7 ;

c) De la proportion selon laquelle les fruits et produits seront partagés, ainsi que de l'époque et des modalités du partage ;

d) De la durée du bail ;

e) Des conditions de logement ;

f) De la nature et de l'importance des améliorations que le preneur peut apporter au fonds sans autorisation du bailleur ;

g) Des clauses spéciales convenues entre les parties, le tout sans préjudice des énonciations prévues par la réglementation de la publicité foncière pour les contrats de bail d'une durée supérieure à douze années.

Si, en cours de bail, le nombre des personnes à la charge du preneur varie, la détermination des terres réservées à la jouissance exclusive du preneur fait, à défaut d'une clause du contrat prévoyant cette variation, l'objet d'une convention particulière complémentaire au bail. Si les parties ne peuvent s'entendre sur cette convention, cette détermination est effectuée par le tribunal d'instance de la situation des lieux.

Dans les quinze jours de la conclusion du contrat de bail ou d'un acte le modifiant, le complétant ou le prorogeant, le bailleur, si l'acte est sous seing privé, en adresse un exemplaire au directeur départemental de l'agriculture, qui doit le mentionner sur un registre spécial. Si l'acte intervenu est un acte authentique, le notaire en adresse une expédition à ce directeur.

Un état des lieux, comportant notamment l'indication de la nature des cultures existantes, doit être établi, contradictoirement, à l'initiative du bailleur, au plus tard dans le mois de l'entrée en jouissance du preneur, qu'il s'agisse de la conclusion d'un premier bail ou du renouvellement du bail.

Le commissaire de la République du département détermine par arrêté les cas et les conditions dans lesquels le preneur peut procéder à la récolte sans autorisation du bailleur.

Il détermine également, lorsque le fonds est exploité, en tout ou en partie, en cannes à sucre et que le bailleur transforme lui-même les cannes, les modalités des apports journaliers du preneur et les conditions dans lesquelles le bailleur est tenu de recevoir ces apports.

Le bailleur peut être autorisé par le juge d'instance à prendre des mesures conservatoires, lorsque le preneur ne se conforme pas aux obligations de l'article L. 462-12. Les frais en résultant sont à la charge du preneur.

Les améliorations non prévues au bail que le preneur voudrait apporter au fonds et que le bailleur refuse d'autoriser ne peuvent donner lieu à l'octroi de l'indemnité prévue à l'article L. 462-14 que si elles sont admises par le tribunal.

La notification prévue au deuxième alinéa de l'article L. 462-5 doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le droit de préemption prévu à l'article L. 462-15 ne peut être invoqué par le preneur :

1° En cas d'aliénation faite au profit du conjoint ou d'un parent du bailleur, jusqu'au troisième degré inclus, à moins que le preneur ne soit lui-même parent du bailleur au même degré ou à un degré plus rapproché que l'acquéreur ;

2° En cas de ventes effectuées en vue de créer ou d'étendre sur le fonds une entreprise industrielle ou de construire des immeubles.

Les droits de préemption pouvant exister au profit de l'Etat, des collectivités et des établissements publics priment le droit de préemption du preneur.

Avant de vendre de gré à gré, en totalité ou en partie, le fonds donné à bail en colonat partiaire, le bailleur doit notifier le projet de vente au preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par exploit d'huissier.

Cette notification doit comporter le prix et les conditions et modalités principales de la vente.

Elle vaut offre de vente pour un prix égal au prix indiqué.

Les dispositions de l'article 1589 du code civil, d'après lesquelles la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix, sont applicables. Tant que le propriétaire n'a pas reçu notification de l'acceptation du preneur, il a la faculté de retirer son offre ou d'y apporter toute modification. Les retraits d'offre et les modifications doivent être notifiés au preneur dans les formes prévues au premier alinéa du présent article.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d'un délai de deux mois à compter de la dernière notification pour faire connaître au propriétaire, dans les formes définies à l'article R. 462-12, son acceptation ou son refus de l'offre de vente. Passé ce délai, le silence du preneur équivaut à un refus.

En cas d'acceptation de l'offre de vente, l'acte de vente doit être passé au profit du preneur dans les deux mois de la réception, par le propriétaire, de l'acceptation du preneur.

A défaut de réponse ou en cas de refus du preneur, le propriétaire peut, pendant un délai de douze mois suivant la dernière notification, vendre le fonds aux conditions, prix et modalités indiqués dans la notification. Ce délai écoulé, il ne peut vendre sans procéder à une nouvelle notification, conformément aux dispositions ci-dessus.

Dans le cas où le propriétaire bailleur a vendu son fonds à un tiers soit en fraude des dispositions prévues aux articles précédents, soit à un prix ou à des conditions de paiement effectivement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption, le tribunal d'instance saisi par ce dernier doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix.

Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le notaire chargé de la vente ou le secrétaire-greffier de la juridiction doit, à peine de nullité de la vente, y convoquer le bénéficiaire du droit de préemption cinq jours au moins avant la date de l'adjudication. La convocation qui doit comporter l'indication de la date et des modalités de la vente, est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par exploit d'huissier.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d'un délai de cinq jours à compter de l'adjudication pour faire connaître au notaire ou au greffier, par exploit d'huissier, sa décision de se substituer à l'adjudicataire. L'exploit est annexé à l'acte ou au jugement d'adjudication et publié en même temps que celui-ci au fichier immobilier.

Sera puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 4e classe tout bailleur :

1° Qui, dans les conditions prévues à l'article R. 462-4, n'aura pas adressé un exemplaire du bail au directeur départemental de l'agriculture ;

2° Qui n'aura pas établi un état des lieux des biens donnés en location, conformément à l'article R. 462-5, ou qui aura établi un état des lieux manifestement faux.

Sera puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 5e classe tout bailleur qui ne se sera pas conformé aux obligations mises à sa charge par l'arrêté du commissaire de la République prévu à l'article R. 462-6 (alinéa 2).

La demande prévue à l'article L. 462-22 doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables dans le département de Saint-Pierre-et-Miquelon.

Les articles L. 416-1 à L. 416-6 et L. 416-8 sont rendus applicables aux départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de la Réunion sous réserve des adaptations suivantes :

1. L'état des lieux mentionné à l'article L. 416-6 doit être établi conformément aux dispositions de l'article R. 461-5 ;

2. La durée des périodes de renouvellement du bail à long terme prévue aux articles L. 416-1 (alinéas 2 et 3) et L. 416-2 (alinéa 4) est de six ans. Le bail est renouvelé dans les conditions prévues aux articles L. 461-8 à L. 461-14 ;

3. A défaut d'accord amiable entre les parties, le tribunal d'instance fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail mentionné à l'article L. 416-1 (alinéa 3) ;

4. A la référence aux articles L. 411-35 et L. 411-38 qui figure au 4e alinéa de l'article L. 416-2 est substituée une référence aux articles L. 461-6 et L. 461-7 ;

5. A la référence à la section VIII du chapitre Ier du présent titre qui figure au 4e alinéa de l'article L. 461-1 et à l'article L. 416-3L. 416-3 est substituée une référence à la section IV du chapitre Ier du titre VI de la partie législative du présent livre ;

6. Le congé mentionné à l'article L. 416-3 prend effet à la fin de la troisième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ;

7. La durée minimale fixée à l'article L. 416-4 est de six ans au lieu de neuf ans ;

8. Aux références qui figurent à l'article L. 416-8 sont substituées les références aux articles L. 461-1 à L. 461-28.

Les dispositions de l'alinéa 1er de l'article L. 416-7 sont applicables aux départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de la Réunion.

Toutefois, lorsque le bail a été consenti au bénéficiaire de la transmission, à son conjoint, à un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes, l'exonération s'applique seulement, quel que soit le nombre de transmissions successives intervenant du chef d'une même personne, dans la limite d'une surface au plus égale à une fois et demie la surface minimum d'installation fixée en application de l'article R. 463-3.

La surface minimum d'installation, ainsi que les coefficients d'équivalence appropriés aux cultures spécialisées sont déterminés, dans chacun des départements mentionnés à l'article R. 463-1 par arrêté conjoint du ministre de l'agriculture et du ministre chargé des départements et territoires d'outre-mer. La surface minimum d'installation est fixée par catégorie de productions dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion après avis de la commission d'aménagement foncier créée par le décret n° 62-258 du 9 mars 1962 et dans le département de la Guyane, après avis de la commission d'aménagement foncier créée par le décret n° 62-1503 du 12 décembre 1962.

Les décrets relatifs aux mesures d'application du présent titre sont contresignés notamment par le ministre de l'agriculture, le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'économie et des finances et le ministre chargé des départements et territoires d'outre-mer.

Dernière mise à jour : 4/02/2012