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Société civile immobilière

- Wikipedia, 20/12/2011

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En droit des affaires français, une société civile immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle est parfois également nommée Société de Gestion Immobilière. Elle ne saurait être confondue avec la société civile de placement immobilier (SCPI). Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).

Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

Statuts

Les statuts de la société peuvent être rédigés par un acte sous seing privé ou par un acte authentique^[1]. La SCI a une durée de vie limitée prévue dans ses statuts d'origine. Le Code civil dispose par ailleurs que cette durée ne peut être supérieure à 99 ans. Quant à une éventuelle prorogation elle ne peut être décidée que par un accord entre associés, tant que la SCI existe.

Capitalisation

Le capital d’une SCI est appelé capital social, ce capital a une influence non négligeable sur la fiscalité, si bien que la nature même du capital va être définie par les objectifs de la SCI. La valeur des parts sociales est égale à l’actif social (les immeubles de la SCI) moins les dettes sociales (emprunt bancaire ou compte courant).

On parle de capital social faible si le montant de l’actif net social est faible, c'est-à-dire lorsque la société a recouru à un emprunt pour acquérir les immeubles. À l’inverse, on parle de capital social fort lorsque l’actif net social est élevé, c’est-à-dire lorsque la société ne s’est pas endettée pour acquérir ses immeubles.

Avantages

C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le(s) gérant(s) de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte - elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur^[2], et ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible.
Elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l'absence de facilité de revente des parts).
Elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l'objet social).

Inconvénients

Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes^[3] de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s'acquitter qu'en proportion de leur participation dans le capital social. Attention donc aux associés incapables juridiquement (dont les mineurs).
Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, publication des comptes…), ce qui n'est pas sans conséquences en termes de coût.
Le recours à une SCI doit faire l'objet d'une réflexion poussée en amont de l'opération considérée, auprès d'un spécialiste. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi - et donc comment - on la constitue. Avant sa création, on devra s’assurer de savoir dans quelle condition elle pourra potentiellement être dissoute un jour.
L'objet de la société est essentiel. Pour bénéficier de la fiscalité transparente (imposition des associés à l'impôt sur le revenu des personnes physiques), cet objet doit être civil. Si la société exerce une activité commerciale^[4], elle sera en effet soumise à l'impôt sur les sociétés^[5].
Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.

Comptabilité

Une fois la SCI immatriculée, le gérant doit tenir une comptabilité car :

le fisc peut lui demander des justifications,

doit effectuer une présentation annuelle des comptes pour approbation par l'assemblée des associés. Cette obligation se justifie d'autant plus que les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leur apport.

Les SCI sont majoritairement des sociétés dites "fiscalement transparentes", c'est-à-dire que, sauf option pour l'impôt sur les sociétés, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt en fonction de leur catégorie d'imposition et à due proportion de leur participation au capital. Par exemple l'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées)

L'option pour l'impôt sur les sociétés peut s'avérer judicieuse dans le cadre d'un emprunt contracté par la SCI pour acheter des immeubles, emprunt autorisant la déduction de l'amortissement des immeubles du résultat fiscal. Cette option peut aussi être retenue dans une optique de capitalisation des revenus (la distribution de dividendes aux associés étant facultative). La SCI est alors qualifiée de "fiscalement opaque".

Notes et références

↑ Plus sûr, notamment lorsque la SCI est constituée entre membres d'une même famille
↑ Abattements renouvelables tous les 6 ans, d'un montant de 150 000 € par enfant depuis 2007.
↑ Article 1857 du Code Civil.
↑ Au sens du droit fiscal. Cf. art. 206 2° du Code Général des Impôts.
↑ L'entrée rétroactive de la SCI dans le champ de l'IS pouvant entraîner des conséquences lourdes (ex. : remise en cause des déficits déduits par les associés de leurs revenus).