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Droit en France : l'obligation d'un mandat écrit pour la vente d'un bien immobilier
- wikinews:fr, 30/03/2011
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6 juin 2008. – Dans un arrêt rendu hier, la Cour de cassation a rappelé une règle d'ordre public concernant la vente d'un bien immobilier par un intermédiaire.
Les faits
Une agence immobilière avait signifié, à des locataires d'un immeuble, un congé avec offre de vente au prix de 900 000 francs. Ces derniers ont accepté cette offre par lettre recommandée, tandis qu'au même moment, la société immobilière leur faisait part du retrait de cette offre. Les acquéreurs ont assigné en justice le propriétaire et la société immobilière en dommages-intérêts.
Par un arrêt rendu le 3 novembre 2003, la cour d'appel de Toulouse avait estimé la vente parfaite et condamné la société en question à des dommages-intérêts. Les juges se sont fondés « sur l’existence d’un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient légitimement croire que la société Ferret immobilier avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur ».
La Cour de cassation annule l'arrêt
C'est sur un moyen relevé d'office que la Cour de cassation s'est fondée sur l'obligation, pour un intermédiaire, de disposer d'un mandat écrit de la part du propriétaire. Selon la Cour, « les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit ». Elle a précisé, en outre, l'obligation d'un tel « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ». Par la suite, elle en a logiquement déduit que « la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit (…) le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives »
L'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse a été entièrement cassé et l'affaire renvoyée devant cette même cour autrement composée.
- Les textes appliqués
- les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
- les modalités de la reddition de compte ;
- les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.
Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être acceptée ou exigée par elle préalablement à la conclusion d'une convention rédigée par écrit et à la remise au client d'un original de cette convention conformément aux dispositions de l'article 1325 du code civil. Cette convention doit préciser :
- les caractéristiques du bien immobilier recherché par le client ;
- la nature de la prestation à fournir au client ;
- le montant de la rémunération ;
- les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation n'est pas fournie au client dans le délai prévu. »
Sources
- ((fr)) – « Arrêt n° 639 ». Cour de cassation, 5 juin 2008.
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