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Investissement immobilier locatif

- Wikipedia, 1/02/2012

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L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin de se construire un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires.

Le bien immobilier peut être neuf ou ancien. Dans la majorité des cas, l'achat du bien immobilier se fait à crédit, et les loyers perçus permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt, voir parfois les dépasser mais cela est beaucoup plus rare.

Certaines lois françaises permettent également de défiscaliser, c'est-à-dire d'investir tout en réduisant ses impôts.

Un Investissement immobilier comporte plusieurs postes de dépenses que l'investisseur doit analyser avant toute acquisition:

  • la mensualité de crédit
  • le cout de l'assurance de prêt
  • le cout de l'assurance propriétaire
  • les frais de gestion locative du bien par un tiers éventuel
  • les frais de notaire
  • la fiscalité éventuelle

Les postes de recettes sont plus restreints et se résument notamment au loyer perçu. Toutefois, dans le cas d'un investissement locatif en défiscalisation, majoritairement en programme immobilier neuf, l'économie d'impôt générée par l'opération est assimilée par l'investisseur à une recette supplémentaire.

Sommaire

Les recettes

Le loyer

En fonction du marché locatif, l'investisseur fixe le montant du loyer de son bien. Il s'entend charges comprises, c'est-à-dire qu'il comprend une quote part des charges de copropriété dues par l'investisseur. En cas de défaillance du locataire, il existe des assurances de loyers impayés que le propriétaire peut souscrire au début ou en cours de bail. Un délai de carence à la charge du propriétaire est souvent prévu dans les contrats et les sinistres doivent être déclarés dans les délais pour être pris en charge par l'assurance. Si l'investisseur confie la gestion de son bien à un professionnel, celui-ci peut lui proposer d'inclure dans ses honoraires le coût de cette assurance souvent plus complète que celles souscrites individuellement par le propriétaire.

Avantage fiscal

D'une manière générale, pour la location nue, l'éventuel déficit annuel généré par un investissement locatif est imputable sur les revenus de l'investisseur (en premier sur ses autres revenus fonciers puis l’excédent sur ses autres revenus d'activité retenu dans une limite réévaluée annuellement par Bercy) Attention, ce déficit ne se résume pas à la trésorerie de l'opération mais à des postes spécifiques permettant de calculer l'impôt sur le revenu. De manière synthétique voici le mode de calcul du déficit ou bénéfice fiscal d'une opération qui s'entend Recette moins dépenses déductibles: Recettes : loyer Dépenses : les intérêts d'emprunt annuels (et non l'intégralité de la mensualité ou l'annuité de crédit) + Frais de gestion annuels + frais d'assurance annuels + Travaux etc...

Lorsque le solde annuel est négatif: il en résulte un déficit. comme celui-ci est imputable sur le revenu, un investisseur économisera de l'impôt sur le revenu et de la CSG-RDS s'il a des revenus fonciers par ailleurs. Cette économie se traduit alors par une recette supplémentaire en trésorerie puisque c'est autant que l'investisseur n'aura pas à payer à l'État.

Les Dépenses

Le crédit

La majorité des acquisitions immobilières s’effectue à crédit en tenant compte d'un éventuel apport de l'investisseur. D'une manière générale, plus la durée de crédit est longue, moins la mensualité de prêt sera importante. Attention, le taux du prêt augmente toutefois en même temps que la durée.

L'allongement de la durée de crédit permet donc d'atteindre plus facilement l'équilibre financier. Mais cela ne suffit souvent pas, car avec des rentabilité moyenne de 4% (loyer annuel hors charges divisé par prix du bien) et des taux de prêt actuels sur 20 ou 25 ans supérieurs à 4%, le déficit de trésorerie est important (n'oubliez pas que le capital est aussi remboursé dans la mensualité de prêt)

L'assurance de prêt

Lors que l'investisseur emprunte, la banque exige que le prêt immobilier soit couvert par une assurance visant à lui rembourser le capital restant du en cas de décès ou invalidité de l'investisseur. Cette assurance porte généralement sur le capital emprunté et de moins en moins sur le capital restant dû année après année. Cette assurance est déductible dans son intégralité.

Frais de gestion locative

Si l'investisseur souhaite confier son bien à un professionnel de l'immobilier afin de gérer ses relation avec son locataire, il s'en suivra un coût qui peut aller de 4 à 10% du loyer encaissé. Cet écart de prix s'explique par le type de services proposé par le professionnel: Cela va de l'encaissement des loyers et gestion des relations courantes avec le locataire, à la souscription d'une assurance loyer impayés plus ou moins étoffée. Cette charge est déductible dans son intégralité.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien, hors meubles et varie selon plusieurs critères dont la date de construction du bien. D'une manière générale, cela varie entre 2,5% pour un achat dans le neuf à 8 % pour un achat dans l'ancien et notamment les petites surfaces. Ces frais ne sont pas déductibles fiscalement.

Fiscalité

Comme vu précédemment, lorsque le solde fiscal de l'opération (Recettes moins dépenses déductibles) est positif, le bénéfice est alors soumis à imposition sur le revenu et CSG-RDS. Ainsi lorsqu'une opération semble, à priori, équilibrée financièrement (par exemple le loyer suffit à payer le crédit), vous êtes au contraire en bénéfice au regard des impôts. Cela est encore plus délicat lorsque financièrement vous êtes en déficit mais qu'en plus fiscalement vous êtes en bénéfice. Le solde financier global de l'opération s'en trouve ainsi sensiblement modifié.

Pour l'immobilier neuf et notamment en défiscalisation, ce type de problème se présente rarement, compte tenu des divers abattements fiscaux possibles et du mode d'acquisition (à crédit avec peu d'apport)

Le profil des investisseurs

Objectifs

Un investissement locatif peu répondre à plusieurs objectifs complémentaires:

Se constituer un patrimoine

Plus le temps passe, plus l'investisseur rembourse un peu plus du capital emprunté par la banque, bien aidé parle locataire. Par ailleurs, dans un contexte immobilier haussier ou réévalué naturellement par rapport à l'inflation (1 € d'aujourd'hui n’équivaut certainement pas à 1 € dans 20 ans), le prix du bien immobilier s'apprécie. Le patrimoine net de l'investisseur augmente donc avec le temps (Prix du bien sur le marché en année N - Capital restant encore du à la banque en année N). Attention, cela ne veut pas forcément dire que son investissement a été rentable, car pour répondre à cette question, il faudra tenir compte de l'effort d'épargne qu'il a éventuellement fourni tout au long de l'opération (Apport initial et Effort mensuel). De plus, il faut aussi imaginer ce qui ce serait passé s'il avait effectué les mêmes versement sur un placement financier sécurisé et comparer les gains événtuels.

Créer des revenus complémentaires

Lorsque la phase de remboursement du prêt est terminée, l'investisseur se retrouve avec un loyer encaissé et peu de charges sur le bien. Cela conduit donc à la perception d'un revenu complémentaire apprécié notamment au moment de la retraite, ou pour payer les études des enfants etc...

Protéger son foyer

Comme nous l'avons vu, lorsqu'un prêt est contracté pour l'acquisition du bien, la banque exige une assurance en cas de décès de l'investisseur en cours de prêt. Cette assurance vise à verser un capital souvent égal au capital emprunté au départ. Or le capital restant du à la banque diminuant année après année, en cas de décès de l'investisseur, l'assurance versera le montant du à la banque et le solde aux bénéficiaires du contrat en général le conjoint et/ou enfants et/ou tiers...

Réduire ses impôts

Les programmes immobiliers neufs bénéficient d'avantages fiscaux plus ou moins importants selon le cadre fiscal auquel ils sont éligibles. Cela peut prendre la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu et/ou un abattement sur les revenus de l'investisseur. Quelle que soit cette forme, cela se traduit par une économie d'impôt pour l'investisseur à un détail près. cette économie est souvent réutilisées par l'investisseur pour l'aider à équilibrer la trésorerie de cette même opération génératrice d'économie. Il serait donc préférable de parler ici de réorientation de sa fiscalité. Le raisonnement consiste donc à verser moins d'impôts à l'État et de réinvestir cette somme dans l'investissement locatif. Donc au lieu de payer à "fond perdu" cette somme à l'État, l'investisseur pourra la récupérer, soit au moment de la revente de son bien, soit progressivement lorsqu'il en tirera des revenus complémentaires.

Profil financier et patrimonial

Le profil idéal d'un investisseur pourrait répondre à ces descriptions:

Lorsqu'il souhaite se construire un patrimoine

Il est préférable qu'il dispose d'une capacité d'épargne mensuelle importante pour raccourcir le plus possible la durée de son crédit et donc payer moins d'intérêts et donc malheureusement payer plus d'impôts... Cela conduit donc à imaginer une personne ayant des revenus supérieurs à ses besoins mensuels, ayant déjà acquis (pas forcément remboursé) sa résidence principale, disposant d'un apport permettant de bien présenter son projet au banquier, et donc ayant déjà construit sa structure familiale (en couple avec ou sans enfant) entre 35 et 50 ans etc...

Lorsqu'il souhaite des revenus complémentaires

Il souhaite anticiper ses futurs besoins par exemple à la retraite ou les études de ses enfants (donc entre 35 et 50 ans). Pour respecter son objectif, il doit de la même manière que précédemment fournir le maximum d'effort mensuel pour réduire la durée de son prêt, etc... le profil reste donc assez similaire au premier

Protéger son foyer

Rare sont les personnes qui investissent en immobilier uniquement pour protéger son foyer en cas de problèmes de santé. Il suffirait en réalité d'une bonne assurance décès. Cet objectif est souvent donc complémentaire de l'objectif de constitution et de revenus complémentaires

Lorsqu'il souhaite réduire ses impôts

Cela signifie en réalité qu'il en paye suffisamment pour que cela le préoccupe sérieusement. Payer trop peu d’impôt et vouloir les réduire ne conduira, en défiscalisation, qu'à réorienter certes une partie des impôts vers l'investissement locatif mais aussi souvent rajouter un effort d'épargne supplémentaire. Traditionnellement, il y matière à étudier le problème à partir de 3 500 € d'impôt annuels minimums.

Résumé des profils investisseurs

EN résumé, l'investisseur type correspond à une personne entre 35 et 50 ans, souvent en couple, étant de préférence déjà propriétaire de sa résidence principale, avec une capacité d'épargne mensuelle (et donc des revenus) relativement importante et un horizon d'investissement assez long. En effet, l'immobilier présente bien des avantages mais il n'en reste pas moins un investissement sur le long terme entre 10 et 25 ans.

Selon de récentes statistiques :

  • 73% des investisseurs en immobilier locatif sont mariés ou en couple,
  • Ont entre 35 et 50 ans,
  • 80% sont propriétaires de leur résidence principale,
  • Ont un revenu moyen de 60 000 €/an,
  • Ont un apport moyen de 40 000 € et
  • Ont un impôt sur le revenu moyen de 6 350 €/an

Sources : Ou-Investir.com [1]

L'alternative de la pierre papier

La pierre papier et particulièrement les SCPI ( Société Civiles de Placements Immobiliers[2]) constituent une alternative à l'investissement immobilier locatif en direct. Les SCPI offrent en effet plusieurs avantages aux investisseurs, c'est une manière d'investir sans aucun souci de gestion, mais surtout qui permet une mutualisation et une diversification des risques rendant ainsi ce type d'investissements très sécuritaires. Distribuant des revenus réguliers (loyers), les SCPI sont souvent acquises dans une vision long terme pour obtenir des revenus complémentaires immédiats (retraite, rente) mais peuvent aussi faire l'objet d'un financement[3] avec un objectif de constitution de patrimoine pour de jeunes actifs.

Notes et références

Liens internes

Lois

Divers


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