La vente à réméré : vendre temporairement son logement

En 2012, 220 836 dossiers de surendettement ont été déposés selon Le Figaro (- 5%). Il existe pourtant des solutions pour s’en sortir, comme la vente à réméré.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré, ou « vente avec faculté de rachat », consiste à vendre temporairement son logement, tout en continuant à l’occuper, pour le racheter plus tard. C’est un contrat très réglementé, peu connu, risqué, mais pourtant très utile dans certaines situations de surendettement.

Pour qui, dans quelle situation ?

Avant de se lancer dans ce type de vente, il faut bien comprendre à qui il s’adresse. Les personnes ayant recours à la vente à réméré sont en situation d’endettement avec l’incapacité de payer les échéances, mais dont le montant des crédits qu’il leur reste à rembourser reste suffisamment raisonnable et peut être couvert par la vente d’un bien immobilier. L’idée, c’est d’obtenir de la vente une somme d’argent qui soit suffisante pour rembourser la totalité des crédits en cours, ainsi que les frais liés à la vente en elle-même, pour liquider toutes les dettes. C’est également un moyen d’éviter la saisie de biens prononcée par un juge.

Ces personnes ne peuvent pas contracter de nouveau crédit car en cas d’impayés, elles sont automatiquement ajoutées au Fichier National des Incidents de Paiement (FNIP), que les banques consultent avant d’accorder un prêt. Il leur est donc nécessaire de régler l’ensemble des crédits en cours, avec l’argent de la vente, pour qu’elles soient supprimées de ce fichier et ainsi pouvoir contracter un nouveau crédit pour le rachat du logement.

Il ne s’agit évidemment pas de retomber ensuite dans la même situation. Le surendettement est souvent la conséquence d’une accumulation de crédits, ou bien la perte d’un emploi. Une fois les dettes réglées, il s’agit de re-stabiliser sa situation financière pour repartir d’un bon pied, avec un crédit qu’il nous est possible de supporter. Cela démontre l’importance d’une véritable réflexion avec un conseiller bancaire sur la viabilité ou non de l’opération, notamment en faisant évaluer le bien immobilier.

Comment procède-t-on ?

Il y a trois étapes principales dans la vente à réméré : la vente, la stabilisation et le rachat. Il est important de prévoir chaque étape, y compris celle du rachat, dès le tout début, avant de se lancer dans ce type de contrat, pour ne pas se retrouver coincés. Il faut prévoir chaque étape du début à la fin.

Etape 1 : la vente

Pour commencer, le vendeur doit signer un contrat de vente à réméré avec un acheteur devant notaire. Il y a plusieurs conditions inscrites dans ce contrat :

- le prix de vente est généralement fixé entre 50% et 70% de la valeur réelle du bien (il y a donc plus-value pour l’acheteur qui y trouve un intérêt)
- le délai pour le vendeur pour racheter son bien est fixé, il doit être de 6 mois à 5 ans (si supérieur, il est ramené à 5 ans)
- il est fixé une marge au bénéfice de l’acheteur, qu’il récupérera au moment du rachat et qui correspond au risque qu’il prend
- les frais du notaire pour l’achat à la charge de l’acheteur, qui devra payer le logement + ces frais notariés

Dans le contrat d’occupation des lieux, signé juste après, est stipulé :

- le prix que devra payer le vendeur comme “indemnités d’occupation” à titre “d’occupation des lieux” (un peu comme un locataire)
- les modalités de paiement de ces indemnités : mensuelles (généralement 1% du prix de vente) ou par prélèvement direct sur le montant de la vente

Etape 2 : la stabilisation de la situation

Avec l’argent reçu, le vendeur :

- rembourse l’ensemble de ses crédits
- constitue un dépôt de garantie, déposé chez le notaire,  qui servira lors du rachat

Après la vente, il devient en quelque sorte “locataire” de son logement, l’acheteur ne peut pas l’expulser ni vendre ou louer le bien à quelqu’un d’autre et ce pour toute la durée du réméré fixé dans le contrat. Tout en payant les indemnités d’occupation, le vendeur doit s’assurer de la stabilité de sa situation, au niveau financier d’une part mais également en ce qui concerne son emploi. Après s’être assuré qu’il a bien été désinscrit du Fichier National des Incidents de Paiement, il doit préparer auprès de sa banque le nouvel emprunt qui lui permettra de racheter son logement. Il n’est pas obligé d’attendre le terme fixé par le contrat pour effectuer ce rachat.

Etape 3 : le rachat

Une fois que le vendeur est prêt à racheter son bien, un nouvel acte de vente doit être signé entre les deux parties. Celui-ci donne le cadre pour le rachat, y figurent donc :

- le prix de rachat : il s’agit du montant dépensé par l’acheteur + la marge qui lui avait été consentie au moment de la vente
- le dépôt de garantie constitué au moment de la vente, auquel on soustrait les frais de notaire (cette fois à la charge du racheteur), sert d’apport personnel, complété par un emprunt

Le racheteur doit s’acquitter de tous les frais éventuels, par exemple ceux qui sont liés à des réparations nécessaires dans le logement.

Si, au terme du délai fixé par le contrat, celui-ci ne peut pas racheter son bien, l’acheteur devient pleinement propriétaire et peut disposer du bien à sa guise : le louer, le vendre, l’habiter … et récupère le dépôt de garantie.

Crédit photo : thinkpanama (Flickr)

Un exemple concret

Il s’agit d’un contrat complexe avec différentes étapes et différents prix. Il nous semble donc nécessaire de simuler un exemple.

La vente

M. Dupont a accumulé une dette de 70 000€. Il est sous le coup d’un décision judiciaire, le juge a ordonné la saisie des biens pour épurer sa dette. Afin de l’éviter, M. Dupont décide d’avoir recours à la vente à réméré.

Délai du réméré : 3 ans
Estimation de son logement : 180 000€
Décote : 30%
Prix de vente du bien avec la décote soustraite : 126 000€
Frais de notaire : 8 000€
Montant à payer pour l’acheteur : 134 000€ (126 000 + 8 000)
Marge accordée à l’acheteur : 12 000€
Indemnités d’occupation : 1 300€

Avec ses 126 000€, le vendeur répartit son argent : 70 000€ iront directement rembourser ses dettes. 30 000€ serviront à constituer le dépôt de garantie, chez le notaire. Il restera donc 26 000€ que le vendeur peut utiliser comme il l’entend. Evidemment, étant donné ses difficultés financières, il est préférable d’utiliser cet argent pour financer les indemnités d’occupation. Sans tenir compte de ses revenus, cela lui permet de financer 20 mois de “location”.

Le rachat

Pour racheter son logement, le vendeur doit réunir 146 000€ (montant payé par l’acheteur + sa marge).

Prix de rachat : 146 000€
Frais de notaire : 8 000€
Dépôt de garantie : 30 000€

En tout premier lieu, les frais de notaire seront déduits du dépôt de garantie. Resteront donc 22 000€ qui constitueront, avec le reste éventuel de la vente, l’apport personnel. Le montant restant devra être financé par un emprunt contracté. Sans restes de la vente, l’emprunt sera donc de 124 000€.

Attention !

Ce contrat est très particulier et comprends des risques à ne pas négliger. En effet, il est inscrit dans le contrat le nombre d’années dont vous disposez pour racheter votre logement, le maximum étant de 5 ans. Passé ce délai, votre logement appartient définitivement à l’acquéreur qui peut en disposer comme il le souhaite. Home’n'go vous conseille donc de vous assurer que vous avez la capacité de racheter votre logement, donc à remprunter. C’est un moyen utile de prendre le temps de régulariser votre situation financière, mais ce n’est pas un type de contrat viable dans toutes les situations de difficultés.